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乐伽公寓破产波及万人,孰之过?无家可归的租客,收不到钱的房东 [复制链接]

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      又一个长租公寓品牌倒下,留下租客、房东纠纷不断,一地鸡毛......
      

      
      乐伽公寓宣布破产,一则长公告看起来似乎还“挺有担当”?
      

      
      第一,公司资金链已经断裂,尝试自救,救不了,已经无力维持运营,实质性破产。
      
      第二,公司“高进低出”的营业模式有问题,我们道歉。(这一条待会儿细讲)
      
      第三,南京租客已经登记的,等着和其他长租品牌、租赁协会等一起调解。
      
      第四,具体怎么调解,租客和房东自愿调解,你们出什么方案我们都认同。不用跟我讲了。
      
      第五,你们都有权利告我,我认错,但是没钱赔,你们来告我吧。
      
      第六,房东别激进驱赶房客了,我求你们善良。
      
      看完了,通篇歉意,满满对不起,但是实质性解决方案约等于无?
      
      反正就是没钱赔,你们房东房客自己看看,损失你们自己担着?
      
      反正房东房客自己和解了,损失共担之后,签订新合同或者解除合同,那么解除了和乐伽的合约关系,反而乐伽身上的违约合同就少了?
      

      

      
      房东找房客,麻烦。
      
      房客东西坏了、房子出问题了,找房东维护,麻烦。
      
      所以房东愿意以比较低的价格把房子委托给一些“二房东”,这些二房东再对房屋进行装修、改造,加价租给租客,从而盈利。
      
      一些老破小,经过装修,焕然一新,价格上涨。
      
      这里,这类长租公寓运营商的商业挣钱逻辑有两个。
      
      一个是基本逻辑:签进来的房子价格低,租出去的价格高,在合同期内能挣回装修、运营的成本并盈利。
      
      二个是账期不同。比如收了房客1年租金,却跟房东是按季支付,那么多出来的沉淀资金,就可以扩大生产规模(签约更多房子)或者直接拿这笔钱套利。
      
      这两个逻辑中,第一个逻辑是安全的,只要能拿到便宜房子,且租房市场价格上涨,赚钱是确定性的。
      
      但是第一个逻辑回款慢,账期长,赚不到快钱,且初始投入较大。
      
      因此,大多数长租公寓根本不满足于第一个赚钱逻辑,纷纷涌向第二个:囤积大笔本应该给房东的资金去扩张、投资。
      
      本质上,这些钱都是应付账款,是负债。
      
      只要源源不断地有租客去付钱,或者不断拉长租客的账期,达到1年付、3年付、5年付,这个资金游戏就能一直玩下去。
      
      某种意义上,这也是一种资金盘了。
      
      但是,谁会愿意一次性付这么多租金?
      
      答案是,只要你租金给得远低于市场价,够便宜,就会有人愿意付。
      
      因此,乐伽公寓才在公告中提到了“高进低出”--为了吸引租客,开出的房租价格比从房东手里签下来的还低!
      
      完全放弃第一种赚钱逻辑,直接走第二种!
      
      而且当拥有了大量房源之后,长租公寓就基本掌握了一个区域的房租定价权,到时候涨租金没商量!
      

      
      因此,几乎所有长租公寓品牌都会这么做。
      
      不少长租公寓,还会选择和金融机构合作。
      
      因为有些租客愿意一次付1年、3年的房租,但是手上没那么多现金。
      
      那也没问题,直接要求租客办一张信用卡或者“房租贷”。
      
      一次性刷掉1年租金,租客再慢慢还钱给银行、公司。
      
      这样,长租机构就可以用“消费贷”的形式套出资金。
      
      然而,利用账期区别,套出的资金只有很少一部分给到房东了。
      
      这些资金又进入自己囊中,可以随意支取了!
      

      
      自2018年以来,杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓爆雷、跑路后,已经有近16家大大小小的长租公寓垮掉。
      
      有些规模小,坑人还不上新闻;有些规模大,引发了网络关注。
      
      监管机构也出手了:2018年8月份开始,北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管,不少银行叫停了租金贷业务。
      
      但是市场上还是有不少长租公寓活跃着,他们是否侵占了租客的预付租金呢?他们资金链健康吗?
      
      说回乐伽公寓,有媒体统计,乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上。
      
      受害人区域涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。
      
      选择乐伽公寓的不少是刚毕业的大学生,因为乐伽公寓有价格优势且装修时尚,而凑钱一次付清了1年或更久的房租。
      

      
      毕竟房东如果不愿意协商,要求租客走人,租客可能就真的无家可归了。
      
      可是,这能怪房东吗?谁家钱也不是大风刮来的,不少房东也要还的。
      
      乐伽公寓的公告里,还在劝房东善良,不要驱赶房客。
      
      我看,真需要善良一点的是长租公寓自己。
      
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